ללא שם

خرید خانه

مدت زمانیکه مهاجر واجد شرایط دریافت کمک برای خرید خانه میباشد بمدت 15سال از روز مهاجرت است. مهاجران واجد شرایط از دولت از طریق بانک های وام مسکن وام تضمینی دریافت خواهند کرد.

سقف وام خرید مسکن بر اساس امتیازاتی که به واجد شرایط تعلق میگیرد و در دفاتر و یا در وب سایت وزارت جذب و مهاجرت مشخص شده، تعیین میگردد.

پیش زمینه ای در مورد شهرهای یسراییل

 یسراییل به سه منطقه شمال، مرکز و جنوب تقسیم شده است. اکثرفرصت های شغلی در منطقه مرکزی (از شهر "گدرا" تا "خدرا" مشخص شده) واقع شده اند. هزينه زندگی در منطقه شمال و جنوب در مواردی چون اسکان (اجاره ویا خرید مسکن) و گاهی اوقات در خصوص آموزش و پرورش (هزینه مهد کودک و غیره) کمی ارزان تر از هزینه های زندگی در منطقه مرکزی میباشد. با این حال، باید در نظر داشت که درمناطق شمال و جنوب کشور نسبت به مرکز، حقوق و دستمزد کمتری پرداخت میشود. در شهرحولون اجتماع بزرگی از مهاجران ایرانی وجود دارد . منطقه شارون که شامل شهرهای "هود هَشارون"، "کفار سابا"، "رَعانانا"، "هِرتزِلیا" و "رَمَت هَشارون" میباشد ، جزو مناطق معتبر و وبا کیفیت به حساب می آید.

توصیه هایی برای خرید مسکن

باید در مورد مکان، بودجه، تعداد اتاقها و ویژگی های خانه مورد نظر (آسانسور، پارکینگ، جهت هوا، شماره طبقه و غیره) تصمیم بگیرید.

در صورتیکه تصمیم به خرید خانه یا آپارتمان نوساز گرفتید، باید با پیمانکاران مختلف و دفاتر فروش تماس گرفته وتمام مشخصات وجزییات قیمت را بررسی کنید (می توانید در مورد قیمت و یا ارتقاء آپارتمان و سایر موارد چانه بزنید).

نشریات ویژه و آگهی های تبلیغاتی در رسانه ها را در مورد پروژه های جدید دنبال کنید.

(در مورد آپارنمان نوساز) بررسی کنید که آیا دارای مجوز، وثیقه، بانک همراه و تضمین مالی هستند و نیز چه گزینه هایی برای پرداخت وجود دارد. بسیار مهم است که یک وکیل (برای این امور) داشته باشید.

درصورتیکه تصمیم به خرید خانه یا آپارتمان دست دوم گرفتید، مهم است بررسی کنید که آیا خانه یا آپارتمان متعلق به کسانی است که خود را صاحب آن معرفی میکنند وهیچ نوع ممنوعیتی در فروش خانه یا آپارتمان وجود ندارد ]آپارتمان در گرو نباشد[. برای یافتن آپارتمان دست دوم می توانید به وب سایت «ید شینیا» یا «هوملس» رجوع کنید ویا در آگهی های منتشر شده در مطبوعات محلی و/ یا روزنامه ها جستجو کنید. در بسیاری ازموارد، لازم است که از یک واسطه )دلال معاملات ملکی( کمک بگیرید و در پایان کارهزینه دلالی به او پرداخت کنید )در مورد قیمت میتوانید چانه بزنید).

آیا قصد خرید خانه از پیمانکار دارید؟ نکات مهم و اقدمات اولیه قبل از امضای قرارداد:

·        مبایعه نامه )تفاهم نامه( قبل از معامله - بسیاری از پیمانکاران تفاهم نامه خرید و یا درخواست خرید را در واحد فروش به امضا خریدار درمی آورند. مبایعه نامه )تفاهم نامه( از تمام جهات قرار داد حساب میشود که پس از امضای آن معمولا بین 10,000 تا 40,000 شِکِل را به عنوان سپرده نقدی از شما مطالبه میکنند.     به خاطر داشته باشید که درمتن مبایعه نامه ذکر شود، در صورتی که در مدت زمان محدود بعدازامضای قرارداد، از خرید خانه پشیمان شدید یا حتی در صورت وجود اختلافات قانونی، سپرده نقدی شما تماما وبدون هیچ گونه جریمه نقدی به شما پرداخت خواهد شد .همچنین، به خاطر داشته باشید که مبلغ سپرده از قیمت خانه کم میشود یا مبلغ سپرده به شما برگردانده شود، حتی در صورتی که تصمیم به خرید خانه گرفتید...

·        پیمانکار – بررسی کنید که پیمانکار دارای مجوز ساخت در زمین پروژه رویایی شما میباشد. اگر این یک زمین شخصی است ، باید اظهار نامه اداره ثبت اسناد و املاک (سند مالکیت) را بررسی کنید این اظهارنامه را می توان به آسانی با هزینه ای معادل 10 شِکِل از وزارت دادگستری خریداری کرد. اگر زمین مربوط به اداره اراضی یسراییل است، باید مجوز یا قرارداد اجاره ازدولت را بررسی کرد. همچنین، بررسی کنید که پیمانکار دردفتر ثبت پیمانکاران در رده بندی مناسب ثبت شده است واومجاز به ساخت تعداد طبقاتی که درساخت این پروژه طراحی کرده است، میباشد.

·         ملک یا آپارتمانی که به رهن و گرو گذاشته شده : بررسی کنید که پروژه در گرو نباشد و ممنوعیت فروش ندارد، مراحل قانونی طی نمیکند، توقیف شده نیست و وام مسکن وغیره ندارد. پروژه باید بدون بدهی و تعهدات باشد. در صورت وجود چنین بدهی، علت وجود بدهی و پیامدهای آن را به طور کامل بررسی کنید در حالی که ممکن است بدهی پیمانکارهیچ ارتباطی به پروژه شما نداشته باشد اما این احتمال وجود دارد که بدهی پیمانکار به مزایای و حقوق شما لطمه وارد کند. بنابراین باید با صراحت اعلام شود که پیمانکار متعهد به حذف بدهی خواهد شد، به گونه ای که هیچ ضررو زیانی به ملک شما و دارایی مشترک مربوط به آن وارد نمی شود.

    

·        بانک همراه و تضمین مالی: باید بررسی نمو که آیا برای پروژه بانک همراه وجود دارد. از زمان موضوع "خفصیبا"، بر اساس "قانون فروش" ممنوع گردید که هر نوع سپرده یا پولی به حساب پیمانکار یا شخصی از طرف او واریز گردد. باید مطمئن شد که در قرارداد قید شده است که هر نوع پرداخت و یا قسمتی از آن فقط و فقط از طریق برگه های پرداخت مستقیما به حساب بانک همراه واریز میگردد (حتی پیش پرداخت درخواستی در هگام امضاء درخواست خرید (بیعنامه)). شما این حق را دارید که برای هر پرداخت، از زمان پرداخت تا مدت 14 روز ضمانت نامه بانکی دریافت نمایید و هزینه ضمانت نامه بانکی بایدد بر عهده پیمانکار باشد.

·        حل و فصل (پرداخت) اقساط - ابتدا، در نظر بگیرید که هرچه کمتر پرداخت کنید، بهتر است. توجه داشته باشید که پرداخت اقساط باید با توجه به میزان پیشرفت ساخت و ساز صورت بگیرد، از یک طرف بهتر است مبلغ کمتری را در هنگام امضاء و عقد قرار داد پرداخت کنید و بیشتر مابقی مبلغ را درهنگام دریافت کلید (آپارتمان) پرداخت نمایید و بدین طریق میتوان زمان گرفتن وام بانکی و شروع پرداخت بهره به بانک را به تعویق انداخت... و از طرفی دیگر، برای هر قسط که هنوز به پیمانکار پرداخت نشده، باید بهره بیشتری پرداخت کنید. با برنامه ریزی صحیح می توانید هزاران شِکِل صرفه جویی کنید ، بنابراین بهتر است با کارشناسان مالی در این مورد مشورت کنید.

·        نکته هشدار- این نکته درمورد حقوق پیمانکاردرارتباط با زمین در سند مالکيت ذکرمیشود (وهمچنین می تواند به آپارتمان شما نیزارتباط داشته باشد). نکته هشدار، افراد را از امضاء پیمانکاردر قرارداد مربوط به زمین شما آگاه میسازد و به این ترتیب از معاملات متناقض و تکراری پیمانکار جلوگیری می کند. اطمینان حاصل کنید که واجد دریافت هشدارمیباشید و به هیچ نحو پیمانکار نمیتواند از این موضوع ممانعت نمایند، حتی اگر شما ﺗﻀﻤﻴﻦ ﻣﻌﺘﺒﺮ دیگری چون ضمانت بانکی، برآورد بیمه و حق رهن پول خود را دریافت می کنید. معمولا پس از پرداخت 7٪ از قیمت خرید می توان برای دریافت اخطار ثبت نام نمود.

·        جزییات فنی – باید بدانید که در واقع شما چه چیزدریافت میکنید؟ جزییات فنی را با دقت مطالعه کنید. در قبال مبلغی که برای آپارتمان پرداخت کردید چه دریافت میکنید? اصلا برای چه مواردی پرداخت میکنید? وسایل اساسی که باید در قیمت مسکن گنجانده شوند عبارتند از: آبگرمکن برقی (معمولا در طبقات پایین آب گرم کن خورشیدی وجود ندارد)، کلیدهای برق، نقاط آب (همچنین در بالکن و اتاق رختشویی)، تغییردادن نقاط توزیع برق و آب (حتی جابجایی دیوار قبل از ساخت و ساز مستلزم به پرداخت هزینه اضافی نمیباشد!) به یاد داشته باشید - از نظر شما این جزییات مهم ترین بخش معامله میباشد. اینجا جایی است که میتوان پیمانکاررا تحت فشار قرارداد و ازاو چیزهای اضافه و کاملتری از جمله سیستم تهویه مطبوع، نقاط اضافی برق وآب، آشپزخانه پیشرفته تر، آلاچیق، وهر تغییر دیگری که به ذهن شما میرسد را درخواست کرد- تغییراتی که می تواند به ده ها هزار شِکِل بالغ شود.

·        هزینه های مضاعفی که دانستن در مورد آنها مهم هستند:

o       دستمزد و حقوق وکیل پیمانکار- اغلب پیمانکاران برای وکیل پیمانکار، پرداخت 1.5٪ به اضافه مالیات برارزش افزوده (مَعَم) را ازخریداران درخواست میکنند. لازم به ذکر است که وکیل پیمانکار اصلا نماینده شما نیست وتنها از منافع پیمانکارحمایت میکند ! حتی اگر شما به او پرداخت کنید! در واقع شما در هزینه های پیمانکار شریک میشوید و وکیل پیمانکار تنها حق وحقوق شما را در آینده ثبت مینماید. (به کسی اجازه ندهید که چیزی غیر این را به شما بگوید. طرفداری از شما و پیمانکار در یک زمان، بر خلاف قانون دفاتر وکالت (صنف وکلا) میباشد وهیچ وکیلی حاضر به انجام آن کار نیست).

o       مالیات خرید - مالیات خرید را باید ظرف مدت 50 روز از تاریخ امضاء قرارداد یا تفاهم نامه (هر کدام که زودتر رخ داده) پرداخت کرد. مقداراین مالیات بسته به وضعیت شخصی شما تنظیم میشود .آیا این تنها واحد مسکونی یا یکی دیگر از واحد های آپارتمانی شماست، مدلهای زیادی در اینترنت وجود دارند که شما قیمت آپارتمان، تاریخ قرارداد واین که تنها واحد مسکونی یا یکی دیگراز واحد های آپارتمانی شماست را درج کرده و مقدار مالیات که باید پرداخت کنید را بصورت دقیق برای شما محاسبه میکند.

توجه کنید! مقامات مالیاتی معمولا دستمزد وکیل پیمانکار (همانطور که در بالا مورد بحث قرار گرفته) را به قیمت آپارتمان اضافه میکنن. و بدین ترتیب میزان مالیات خرید شما افزایش می یابد. وکیل متخصص در املاک و مستغلات می تواند متن قرارداد را تغییر دهد واثبات کند که این هزینه بخشی ازمخارج پیمانکار میباشد و نه بخشی از قیمت آپارتمان وبدین ترتیب شما هزاران شِکِل صرفه جویی کنید.

·        اتصال آپارتمان به شرکت برق، آب و گاز - هنگام دریافت کلید آپارتمان، شما باید برای اتصال به شمارنده (کنتور) شرکت برق، آب و گاز اقدام کنید. چند هزار شِکِل هزینه اضافه. پرداخت این هزینه را هم میتوان از پیمانکار درخواست کرد (این موضوع نیز به مرحله مذاکرات قبل از امضای قرارداد برمیگردد) و به این ترتیب آپارتمان را در حالیکه به شمارنده )کنتور( مقامات محلی و شرکتهای عرضه آنها متصل است، تحویل میگیرید.

·        شاخص بهای ساخت و ساز- معمولا پیمانکاران قیمت آپارتمان را بسته به شاخص بهای مسکن از تاریخ امضاء قرارداد، ارزیابی میکنند. از این رو قیمت اعلام شده در قرارداد با قیمتی که شما در واقع پرداخت میکنید، یکی نیست. لازم به ذکر است که حتی در مورد ارزیابی شاخص بهای مسکن نیز می توانید مذاکره کنید و خواستار ارتباط بخشی ازهزینه ساخت و ساز به شاخص و یا تعویق تاریخ آغازارزیابی بسته به شاخص بهای مسکن شوید. همین امر موجب صرفه جویی دهها و حتی صدها هزار شکل میشود.

·        هزینه های بهبود، بازسازی و تغییرات در آپارتمان - بهینه سازی آشپزخانه، حمام، افزودن نقاط توزیع برق ، آب وغیره، برخی از چیزهایی هستند که شما می توانید بشرط خرید اپارتمان، از پیمانکار طلب کنید.

·        شرکت مدیریت / مدیر ساختمان- توجه داشته باشید که بیشتر پیمانکاران از خریداران میخواهند تا قرار داد مدیریت نگهداری ساختمان را با یکی از شرکتهای «مسئول تاسیسات و نگهداری ساختمان» (که قبلا مدیر ساختمان بود)، امضاء کنند. هزینه مدیریت ساختمان معمولا COST+15% ، یعنی هزینه های واقعی به علاوه 15٪ هزینه مدیریت شرکت تاسیسات میباشد. پس از یک دوره اولیه (معمولا 12 ماه) با اتحاد اکثریت ساکنین آپارتمان و رای گیری وتصمیم گیری می توان شرکت مسئول تاسیسات ساختمان را تعویض نمود.

·        در صورت نقض قرارداد- درست است که ما سراییلیها همیشه می گوییم، "درست خواهد شد "و " برای من اتفاق نخواهد افتاد"، اما این بند به ویژه تنها برای مواردی که مسائل مختل شوند ویا طرفین سازش نمیکنند، وجود دارد. ( یادآوری میشود که شما با پیمانکار وارد یک رابطه بلند مدت سه ساله میشوید. بخاطراین آپارتمان و دراین رابطه بسیاری از پول خود را سرمایه گذاری میکنید) به همین دلیل بسیارمهم است که از همه لحاظ محکم کاری نمایید. معمولا بند نقض قرارداد یک طرفه است: یعنی تنها درصورتیکه خریدارقرارداد را نقض کند، مجبور به پرداخت غرامت (10٪ -15٪) به پیمانکارمیباشد. نخست، مهم است که اطمینان حاصل شود که بند نقض قرارداد دو طرفه خواهد بود ، بدین معنی که درموقعیتی که پیمانکار به تعهدات خود پایبند نباشد، باید طبق توافق مندرج در قرارداد و بر اساس «قانون قراردادها» خسارت پرداخت کند. دوم، بهتر است که میزان غرامت از طرف شما هر چه قدر که میتواند کمتر باشد. هزینه جدایی از پیمانکارمیتواند به صدها هزارشِکِل بالغ شود.

خرید خانه جزء یکی ازقابل توجه ترین و با ارزش ترین معاملاتی است، که در زندگی هرشخص وجود دارد. انگیزه هایی ساده و سطحی برای پس انداز کردن (که اغلب درصد ناچیزی از قیمت مسکن را میباشد)، عدم آگاهی، و یا حتی اعتماد به پیمانکار می تواند باعث امتناع خریداران ازدریافت خدمات وکلای متخصص درزمینه املاک و مستغلات، درخرید مسکن خود شوند. این صرفه جویی ناچیز منجربه هزینه های غیرضروری و اضافه، ضرر و زیان هنگفت ، اتلاف وقت ودرد سر زیادی میشود. بنابراین پیشنهاد مهم این است که رسیدگی به امور را به وکیل خود واگذار کنید .